26/10/2025
da Pressenza
L’Italia è il Paese europeo con la più alta quota di abitazioni di proprietà (oltre il 55%) e la più bassa percentuale di alloggi in affitto (13%), segno di una cultura fortemente legata all’acquisto della casa e di un mercato della locazione strutturalmente debole.
Tuttavia, a fronte di un’elevata proprietà, il sistema presenta anche un’anomalia significativa: più di un quarto delle abitazioni risulta non occupato. Secondo il Censimento Istat 2021, sono circa 9,6 milioni di unità, un numero enormemente superiore ai livelli registrati in Francia (7,8%) e Germania (4,4%).
Questo dato rivela un paradosso strutturale: un Paese con un’offerta teoricamente ampia ma in larga parte immobilizzata, frutto di squilibri territoriali, inefficienze amministrative, rigidità del mercato e una forte componente di seconde case inutilizzate. L’Italia appare dunque come un sistema immobiliare statico e poco permeabile, incapace di rispondere con efficacia alle nuove forme di domanda abitativa. É quanto emerge dal Rapporto “L’offerta di abitazioni in Italia. Un quadro generale”, realizzato da Fondazione IFEL nell’ambito dell’iniziativa Città nel Futuro promossa da Ance e diretta da Francesco Rutelli, che si è tenuta di recente a Roma. “In sintesi, si legge nel Rapporto IFEL, la Germania è il Paese degli inquilini, con bassa proprietà e pochi alloggi vuoti, la Francia presenta un profilo equilibrato, ma con molte seconde case, mentre l’Italia spicca per l’alta proprietà e la vacanza/abbandono di una quota enorme di alloggi, oltre a un dato elevato di altri usi”.
Dal Rapporto emerge come la quota di alloggi non occupati sia sensibilmente diversa tra le diverse città metropolitane, con le incidenze più alte che si registrano a Reggio Calabria (40,2%) e Messina (39,8%), seguite da Palermo (32,5%). In queste città quasi 1 abitazione su 3-4 risulta vuota. Valori sopra la media nazionale si osservano anche a Catania (27,5%), Venezia (26,2%) e Genova (26,3%), mentre le percentuali più contenute si trovano a Cagliari (11,0%), Milano (12,4%), Firenze (14,9%) e Bologna (15,5%), dove il mercato appare più dinamico e con minore stock vuoto. Le grandi aree metropolitane come Roma (14,8%), Napoli (19,3%) e Torino (23,3%) si collocano in una fascia intermedia. “In sintesi, sottolinea la Fondazione IFEL, il fenomeno del vuoto abitativo è particolarmente accentuato nelle città del Mezzogiorno, mentre è più contenuto nei contesti metropolitani del Centro-Nord, soprattutto dove il mercato è più attrattivo.”
Per quanto riguarda l’edilizia sociale, il Rapporto mette a confronto la Francia, la Germania e l’Italia. In Francia l’edilizia sociale ha un peso molto rilevante: rappresenta circa il 12% dello stock abitativo e addirittura oltre un terzo del mercato degli affitti (35%). Questo riflette un sistema consolidato di politiche pubbliche per la casa.
In Germania, invece, lo stock di edilizia sociale è numericamente consistente (1,07 mln di abitazioni), ma la sua incidenza è limitata: appena 2,5% sullo stock totale e meno del 5% del mercato degli affitti. Il mercato tedesco appare quindi dominato da affitti privati.
Quanto all’Italia, l’edilizia sociale ha un peso molto ridotto: 2,6% sul totale e circa 20% sul mercato degli affitti. Il dato sugli affitti è più alto in proporzione perché il mercato complessivo della locazione è molto più ristretto rispetto a Francia e Germania.
“In sintesi, si legge nel Rapporto, la Francia emerge come il Paese con una forte componente di edilizia sociale, la Germania mostra un sistema orientato quasi esclusivamente al mercato privato degli affitti, mentre l’Italia ha un settore pubblico ridotto che però, nel piccolo mercato della locazione, assume un ruolo non trascurabile. Tuttavia lo scarso tasso di ricambio – 2,1% sullo stock – con sole 16mila assegnazioni all’anno lo rende ininfluente sull’offerta abitativa. Nel mercato privato delle locazioni – 4,6 mln di alloggi – ogni anno vengono locati 1,2 mln di abitazioni con un tasso di ricambio del 25%”.
Il Rapporto, sulla base dei principali cambiamenti nelle tipologie familiari (2024–2050), traccia anche l’assetto futuro del mercato immobiliare in base alla domanda, sostenendo che l’assetto futuro del mercato sarà caratterizzato da una domanda orientata principalmente a: monolocali o alloggi di piccole dimensioni; abitazioni adatte a monoreddito; abitazioni preferibilmente in affitto; alloggi concepiti come abitazioni non per sempre.
Qui il Rapporto IFEL: https://www.fondazioneifel.it/documenti-e-pubblicazioni/item/11942-l-offerta-di-abitazioni-in-italia-un-quadro-generale.
